금융실명제 실시 이후 또 하나의 경제혁명으로 불리워지는 부동산실명제가 7월1일부터 실시될 예정으로 있습니다. 부동산실명제는 그동안 땅값 및 집값의 급격한 상승으로 내집마련의 꿈이 요원하였던 대부분의 서민들에게 장기적으로 좋은 소식이 될 것으로 기대가 됩니다.
부동산실명제란 무엇이며 주요내용은 무엇입니까?
부동산실명제란 주택이나 토지 등을 실제소유자이름으로만 등기를 하게 하는 제도입니다. 따라서 앞으로는 남의 이름을 빌어 등기하는 명의신탁이 금지되고 재산은닉을 목적으로 남의 이름으로 등기를 하면 이름을 감춘 사람과 명의를 빌려준 사람 모두 처벌을 받게 됩니다. 그러나, 과거의 관행으로 되어 있던 명의신탁에 대해 일정 유예기간을 두게 되는데요 올해 7월부터 내년 6월까지 1년 이내에 실제소유자의 명의로 전환하면 처벌을 받지 않습니다.
부동산실명제를 실시하게 된 배경은 무엇입니까?
그동안 우리나라 지가는 실제 이상으로 과대평가된 소위 거품현상을 보여왔습니다. 즉, 전국적으로 평균 땅값이 두자리씩 뛰는 양상을 나타내었습니다. 그러나 정부의 부동산투기에 대한 지속적인 단속과 거품의 붕괴로 1989년부터 증가세가 둔화되더니 1992년 1/4분기부터는 오히려 지가가 하락하기 시작하였습니다. 그러나 작년 4/4분기를 기점으로 지가상승이 다시 고개를 들기 시작하자 이에 대한 대책으로 정부가 부동산실명제의 실시를 고려하게 된 것으로 볼 수 있습니다.
하락하던 지가가 다시 상승기미를 보인 이유는 무엇입니까?
녜, 여러가지 원인이 있을 수 있는데요 먼저 경기호황을 들 수 있습니다. 경기가 활황을 보인 후 6개월 정도 지나면 지가상승으로 이어진다는 과거의 경험이 있기 때문에 지가가 움직이기 시작한 것입니다. 다음으로 주식시장의 영향을 들 수 있는데요 주가상승이 있고 1년 후부터 지가상승으로 이어질 수 있는데 작년에 주가상승이 있었기 때문입니다. 또한 부동산시장의 내부요인으로 부동산경기 10년주기설의 영향을 들 수도 있습니다. 1968.78.88년에 부동산경기가 최고조에 달했기 때문에 10년주기설에 따르면 1998년에 다시 최고조에 달할 것으로 예상하여 1995년부터 상승기대를 보인 것입니다. 그 외, 4대지방자치제선거, 사회간접자본시설의 민자유치, 물가불안 등의 영향도 있습니다.
부동산실명제가 앞으로 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠까요?
녜, 부문별로 서로 다른 영향을 줄 것으로 보입니다. 먼저 주택시장을 살펴 보면, 대형주택은 급매물의 등장으로 가격이 떨어지겠으나 중.소형주택은 다주택보유자의 급매물 등 공급증가에도 불구하고 무주택가구의 수요가 많아 가격이 큰 영향을 받을 것 같지는 않습니다. 반면에, 부동산실명제로 주택가격의 하락을 예상하여 주택매입을 유보하고 있는 가구들이 늘어 전세가격은 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 부동산실명제로 그동안 투기의 장이었던 토지부문이 가장 큰 영향을 받을 것으로 보입니다. 토지부문에서는 이미 가격파괴가 시작되었고 앞으로도 계속될 것으로 보입니다.
부동산실명제하에서는 어떠한 투자전략이 바람직할까요?
녜, 부동산실명제가 성공적으로 실시되면 부동산만 사두면 떼돈을 벌 수 있었던 과거의 신화는 더 이상 재현되지 않을 것으로 보입니다. 따라서 기존의 가수요,투기중심의 전략에서 실수요,투자중심으로 전략을 수정해야 하겠고 부동산투자로 공금리수준의 이익만 남기겠다는 전략이 필요하다고 하겠습니다.